Как это работает
Откуда данные, как считается балл и как мы определяем класс ЖК
Данные и обновления
- наш.дом.рф
- Цена м², распроданность, сроки и корпуса — каждый день в 06:30 и 18:30
- Проектные декларации
- Разрешение на строительство, права на землю, ввод и передача ключей, банк эскроу, займы — раз в неделю. Перенос сроков и истекающие разрешения попадают в риски карточки
- Кадастр (НСПД)
- Участки: площадь, разрешённое использование, форма собственности
- TrendAgent
- Лоты, цены по типам квартир, акции и условия для агента (после подключения аккаунта)
- Паспорта ЖК
- По презентациям застройщиков, сайтам и брокер-турам: сотни параметров, у каждого указан источник. Где источники расходятся, стоит знак ⚠
Как считается балл
Каждый критерий получает оценку хорошо (2 балла), нормально (1) или плохо (0). Балл = сумма оценок с весами ÷ максимум × 10. Критерий без данных не учитывается; если оценено меньше шести критериев, балл не показывается.
Границы взяты из нормативов (СП, СанПиН, московский норматив машиномест), аналитики Metrium, ЕРЗ.РФ, Дом.РФ, ЦИАН. Для классов жилья границы свои: потолки 2,8 м — хорошо для комфорта, но мало для премиума. Веса следуют группам признаков класса: локация, масштаб и плотность, сервис весят больше всего, цена м² — контрольная.
| Критерий | Вес | Основание |
|---|---|---|
| Метро пешком | 3 | Экспертная оценка; цель мэрии — метро в 1 км для 90% москвичей (novostroy-m.ru) |
| Детский сад | 1 | СП 42.13330: радиус обслуживания детского сада 300 м |
| Школа | 1 | СП 42.13330 / СНиП: 750 м, для начальных классов 500 м |
| Парк / зелёная зона | 2 | Экспертная оценка (РБК Недвижимость) |
| Экология | 2 | СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03: СЗЗ классов I–V — 1000/500/300/100/50 м |
| Машиномест на квартиру | 2 | Metrium, май 2026: масс-маркет 0,4, бизнес 0,8, премиум 1,2; норматив Москвы с 05.08.2026 — от 0,8 |
| Квартир на этаже | 2 | Metrium, май 2026: в среднем 11 (масс-маркет), 9 (бизнес), 7,6 (премиум) |
| Квартир на лифт | 1 | Экспертная оценка |
| Квартир в корпусе | 1 | ЦИАН: в бизнес-классе до 120 квартир в доме; премиум — до 200 квартир в ЖК, люкс — клубные дома |
| Этажность | 1 | Опрос, апрель 2026: 46% хотят ≤ 6 этажей, 12% — 20+; средняя в Москве — 17 |
| Потолки | 2 | Классификация ЦИАН и РГР |
| Плотность застройки | 1 | Экспертная оценка; ориентир мэрии — 25 тыс. м²/га |
| Переносы сроков | 3 | ЕРЗ.РФ: в Москве 53% домов сдают с опозданием, в среднем на 4–7 мес |
| Запас РНС и прав на землю | 2 | Проектная декларация: 11.1.3 (РНС), 12.1.6 (земля) |
| Распроданность | 2 | Дом.РФ: 70% — точка равновесия эскроу |
| Рейтинг застройщика ЕРЗ | 2 | Экспертная оценка шкалы ЕРЗ.РФ |
| Цена м² к среднему по округу | 1 | Резкий дисконт — повод проверить застройщика (novostroy-m.ru) |
Классы ЖК
Классов пять: Комфорт → бизнес → премиум → элит → делюкс. Класс — это положение ЖК на шкале «массовость → камерность → персонализированность → статус и сервис». Официальной классификации нет, застройщик пишет класс сам, поэтому мы определяем класс по совокупности признаков, а не по одному параметру. Цифры ниже — ориентиры, а не пороги.
Группы признаков
| Группа | Что смотрим | Вес |
|---|---|---|
| Локация | округ и район, близость к центру, вода, парк, виды | высокий (3) |
| Масштаб и плотность | число квартир, квартир на этаже, этажность | высокий (3) |
| Сервис и МОП | лобби, консьерж, клубные пространства, управляющая компания | высокий (3) |
| Квартиры | потолки, площади квартир | средний (2) |
| Паркинг | машиномест на квартиру, подземный или наземный | средний (2) |
| Архитектура | типовая, бюро, именитое бюро, дом моды или звёздный архитектор | средний (2) |
| Цена за м² | цена м² относительно рынка | контрольный (1) |
Как определяем класс
- Для каждого признака смотрим, в ориентир какого класса он попадает. Группа отдаёт свой вес классам, с которыми совпало больше всего её признаков.
- Класс по признакам — тот, у которого больше сумма весов. Если разница не больше 1, выбираем класс ближе к заявленному.
- Нужны данные хотя бы по 2 группам, одна из них — с высоким весом. Если данных меньше, показываем заявленный класс.
- Один выбивающийся признак класс не меняет. Группа, которая указывает на класс в 2 ступенях и дальше, отмечается в карточке ЖК в строке «Отмечено».
Если класс по признакам отличается от заявленного, в карточке видны оба: например, «Бизнес» и пометка «заявлен элит».
Комфорт
Большие проекты вплоть до кварталов и районов со своей школой, садом и торговыми улицами. Высокая плотность: много корпусов, 20–35 этажей и выше, 10–20 и больше квартир на этаже, много студий и компактных евродвушек. Паркинг — около 0,2–0,3 места на квартиру, потолки 2,6–2,8 м, архитектура типовая. Двор без машин и площадки уже норма, сервис базовый: домофон, видеонаблюдение, магазины на первых этажах. Спальные районы, Новая Москва, ближнее Подмосковье.
Бизнес
Несколько башен (обычно 2–6), часто на общем стилобате с магазинами, фитнесом и паркингом. Этажность может быть такой же высокой, как у комфорта, но корпусов меньше и двор просторнее. 6–10 квартир на этаже, больше средних и семейных планировок. Подземный паркинг на 0,3–0,5 места на квартиру, потолки 2,8–3,0 м. Архитектура от узнаваемого бюро, дизайнерские лобби, колясочные, иногда своя управляющая компания. Между ТТК и МКАД, у парков, воды и хорд, престижные районы за пределами центра.
Премиум
Более камерные проекты: 2–3 башни или несколько домов средней этажности, ниже плотность. 4–8 квартир на этаже, большие площади, пентхаусы и террасы. Подземный паркинг на 0,6–1,0 места на квартиру, кладовые. Потолки 3,0–3,3 м, панорамное остекление, фасады из натуральных материалов, архитектура именитых бюро. Лобби с ресепшен и консьержем круглосуточно, фитнес, SPA или бассейн для жителей, закрытая территория. ЦАО и престижные районы рядом с центром, первая линия воды, виды на город.
Элит
Камерные дома от средней высоты до высотных, ниже плотность и этажность. 2–4 квартиры на этаже, большие лоты от 100 м², объединение квартир и свободная планировка. Не меньше одного места в паркинге на квартиру, часто лифт из паркинга прямо на этаж. Потолки 3,2–3,6 м. Исторический центр, «Золотая миля» и похожие места, виды на Кремль, реку или парк. Сервис уровня отеля: консьерж-служба, служба управляющего, клубные пространства, приватные зоны отдыха. Элит бывает и в крупном проекте, если сервис, приватность и адрес соответствуют.
Делюкс
Самые камерные проекты: клубные дома на 10–40 квартир, обычно 5–9 этажей, 1–3 квартиры на этаже, иногда квартира занимает весь этаж. Пентхаусы, многоуровневые квартиры, свои террасы и сады. Больше одного места в паркинге на квартиру (2–3), личные боксы. Потолки от 3,5 м. Архитектура и интерьеры — от звёздных архитекторов, домов моды и дизайнеров (branded residences). Сервис под конкретного человека: батлер, личный менеджер, приватный SPA и винный погреб, отдельные входы, полная анонимность. Только лучшие адреса: Остоженка, Патриаршие, Арбат, Якиманка.
Сводная шкала
| Комфорт | Бизнес | Премиум | Элит | Делюкс | |
|---|---|---|---|---|---|
| Масштаб | кварталы | 2–6 башен | 2–3 башни или несколько домов | камерный проект | клубный дом |
| Квартир на этаже | 10–20 и больше | 6–10 | 4–8 | 2–4 | 1–3 |
| Этажность | высокая | высокая | средняя или высокая | средняя или высокая | низкая |
| Машиномест на квартиру | около 0,2–0,3 | 0,3–0,5 | 0,6–1,0 | от 1 | больше 1 |
| Потолки | 2,6–2,8 м | 2,8–3,0 м | 3,0–3,3 м | 3,2–3,6 м | от 3,5 м |
| Архитектура | типовая | бюро | именитое бюро | именитое бюро или звёздный архитектор | дом моды или звёздный архитектор |
| Сервис | базовый | расширенные МОП | консьерж, фитнес | уровня отеля | персональный |
| Локация | спальные районы, Новая Москва | у центра, парков, воды | ЦАО и рядом | исторический центр | лучшие адреса ЦАО |